土地の評価のしくみ
最終更新日令和8年1月5日 ｜ ページID 001619
土地の評価のしくみ
土地の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、売買実例価額から不正常な要因（売り急ぎ、買い急ぎ、投機的取引など）を除いた正常売買価額を求め、それを基礎として、地目別に定められた評価方法により評価を行うこととされています。
目別の評価方法は下記のとおりです。
地目
土地の種類のことで、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、 原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、毎年1月1日 （賦課期日）の現況の地目によります。
地積
土地の面積のことで、原則として登記簿に登記されている地積によります。
価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
評価替え
土地の評価額は、3年ごとに見直し（評価替え）を行います。この見直しを行う年度のことを基準年度といい、令和6年度がこれにあたります。見直した評価額は、原則として次回の基準年度（令和9年度）まで3年間据え置かれます。
ただし、土地の分合筆、地目変更等があれば、その翌年度に新しい評価額を決定します。
また、基準年度以外の年度においても地価の下落が認められる地域について、特例措置として簡易な方法により評価額の修正を行います。これを時点修正といいます。
路線価
路線価とは市街地などにおいて道路に付けられた価格であり、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格です。
宅地の評価額は、この路線価を基にして、宅地の個々の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求めます。
宅地の評価額は、この路線価を基にして、宅地の個々の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求めます。
宅地（市街地宅地評価法の場合）の評価方法
基準年度（令和6年度）の前年（令和5年）の1月1日の地価公示価格および不動産鑑定士による鑑定評価から求めた価格の7割を目途とした価格を基礎として、以下の流れで評価します。
- 用途地区及び地域の区分
道路・家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分します。 - 標準宅地の選定
主要な街路に沿接する宅地から標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。 - 主要な街路の路線価の付設
地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価価格を活用して標準地の適正な時価を評定し、主要な街路の路線価の付設をします。 - その他の街路の路線価の比準、付設
街路の状況等を主要な街路の状況等と比較して付設します。 - 地区・地域内の各筆の評価
一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせて一画地とします。
宅地（その他の宅地評価法の場合）の評価方法
状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価（地価公示価格等の7割を目途）に比準して、各筆を評価します。
農地の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地 （「介在農地」）は、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし宅地農地等のうちに介在する山林及び市街地近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地、農地等との評価の均衡上、一般の山林の評価方法によって評価することが適当でないと認められるもの（「介在山林」）については、当該山林の付近の宅地、農地等の価額に比準して評価します。
牧場、原野、雑種地の評価方法
宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価し ます。
